房产中介的前世2018-03-03 作者：徐鸣

现在沪上街面店铺开房产中介的最多。“房产中介”是个老职业新名词，在国外叫“爱寻（Agency）”；老上海则称之为“掮客”。 房地产混迹掮客 掮客是沪上一种独特的职业，它既不同于在原始行商基础上发展起来的摊贩，也不同于在原始坐商基础上发展起来的店主，而是一种专门以从事商贸中介活动和沟通买卖关系为业的商业经济人。老话说：中间无人事不成。掮客主要就是靠自己手中的社会关系和商业信息，在客户之间牵线搭桥，从而赚取一定中介费的 。 上海自有房地产经营以来，即有掮客存在。而上海人口众多房源紧张的特点，又为房产掮客提供了生存空间。房地产掮客活动范围广泛，无论买卖、抵押，甚至租地造屋等，均少不了掮客身影。由于地皮昂贵、房产价值大，所以掮客收入高。其佣金约在成交总值的5%左右。当年上海地价每亩多至几十万，少则也要近千元。因此加入该行当的人数日增。据资料记载：“1930年，以掮客自任，终日钻谋营业者，何啻千数。”1948年，房地产掮客“似雨后春笋，群起招徕，有的医生粮商改业，有的则为旧货商烟纸店兼营 ”。 房地产掮客最初大多集中于公共租界和法租界（今黄浦区一带），后来因为租界逐渐向西扩展，掮客像跟屁虫似的随之向西推移。至抗战时期，市区只有法租界盖了一点花园洋房，成为高等住宅区，于是掮客也就麇集于此，一直相沿到上海解放。 那时房地产掮客有个现代人不大熟悉的绰号：白蚂蚁。该单词出自广东。据传广东白蚂蚁以食银为主，粪便雪白，溶化后可从中提取白银 。因此“白蚂蚁”一词就被用来专指这些吸取他人钱财的家伙。如今掮客称呼依然根据动物造型，“黄牛（YellowBull）”耳熟能详。 做掮客，首先要头子活络；其次须消息灵通。谁家需要售房；谁家兄弟打算分家；谁家准备购置新屋，应该了解得一清二楚。而抢先阅读报纸杂志成了掮客比拼信息来源的重要方式。当掌握、综合信息后，掮客便会主动找到客户门上，竭力促其成交。还有些掮客则以“顶屋公司”名义在报上刊登广告。一旦有客户上门，就将租房的地点、朝向、间数、大小和设备等情况逐一登记在册，然后根据罗列的条件四处寻下家，撮合双方成交，掮客才有佣金入账。 依赖房地产中介，掮客们可以“三年不发市，发市吃三年”。这句行话既说明掮客的佣金丰厚，相当暴利；也显示出掮客的业务以及生活极不稳定。少数手腕辣、交游广、路道粗的大掮客，当然赚钱不吃力，爆发后生活腐化堕落，吃喝嫖赌，为社会所不齿。至于小掮客，大部分系失业者，胆子小、门路窄，谋职业无一技之长，又没有后台靠山，只能 终年劳碌命，碰运气赚点佣金，往往勉勉强强养家糊口 。 房地产掮客可分为两类 房地产掮客按照工作场所大致可分成两大类：一类为挂牌掮客，他们挂起“房地产公司”“房地产经租处”“房地产事务所”“租赁房服务处”等招牌，豁胖假托公司、商号名义，经营房地产买卖、抵押、租赁介绍等业务。但其本身既没房地产，又不雇职工，更无固定资本，属于“三无产品”。仅仅办公室一间、电话一只。这种“大兴”公司纯粹是家族式经营，干活的全是亲朋好友，关系密切。据解放后调查，挂有公司等牌号的房地产掮客有63家，其中属卢湾区最多，26家；虹口区最少，仅1家。除介绍买卖和租赁为其主要业务外，有19家兼营经租业务。一般经租额很小，只有5家经租额较大，月租4000至10000折实单位。挂牌掮客的经营方法通常是在报上刊登房地产出卖或空屋出租出顶广告 。这些产业大半由业主或朋友直接间接介绍前来登记，再分别介绍给顾客。假如成交公司按规定收取佣金若干。 第二类是流动掮客，他们没有固定的办公机构，绝大多数以南京路同羽春茶楼、城隍庙春风得意楼、福州路青莲阁茶馆为活动场所，一边喝茶一边打探行情。若撮合成功，就 居间提取佣金。流动掮客人数众多，据解放后调查，约有2600余人，分布全市各区。且其成分复杂，有小业主、小商小贩、自由职业者，也有职工、家庭妇女、实业人员，还有地痞流氓。 为了拉到更多的客户、赚取更多的佣金，掮客在介绍生意过程中，经常会采用一些特殊的方法和策略，如套盘子：掮客先同卖家以低价谈妥，然后再以高价位转手出售给买家；戴帽子：掮客在客户委托的价位上再提高一码。等买家付款后便将提高部分塞进自己腰包；套近乎：掮客生意系一种沟通买卖双方关系的中介活动，谁手中所掌握的客户越多，谁的生意就越发达。因此，掮客一般都挺重视客户关系的建立和发展，并运用各种交际手段来拉客户；不见面：掮客做生意的一个重要准则 ，决不能让买卖双方碰头。如果客户坚持要直接见面，掮客宁肯放弃生意，也不愿冒被人甩掉风险。 不论挂牌掮客或是流动掮客，作风大都不够诚实，哄吓诈骗、敲诈勒索时有发生。许多人不讲信誉、不择手段、不负责任，死认钞票。当然，有些掮客仰仗投资眼光、大胆魄力和雄厚资金，投机取巧低价吃进高价抛出一夜暴富。如掮客侯某以每亩80万元吃进一块地皮转手以600万元卖给雨衣 厂，获利7倍多；掮客胡某以3700万元买进襄阳北路房屋一幢，隔了2个月，即以1亿余元高价卖出，净赚6500万元。 二房东发明分租 大上海民居拥挤不堪曾经全球闻名。大型滑稽戏《七十二家房客》通过艺术形式逼真再现了当年场景。而看过或听说过该戏的，肯定晓得著名演员杨华生活灵活现演绎了警察“三六九”。其实杨老妹妹、著名演员绿杨扮演的角色同样出彩，她惟妙惟肖演活了一个唯利是图的“二房东”。 二房东讲到底也就是房地产掮客，它的产生始于上海租界华洋杂居之后。从那时起，房产业主被称为“大房主”。二房东自大房主处承租了整幢房屋 ，除了一部分自住外，其余房间分租给没有足够经济实力单独租下一幢房子的“三房客”。 二房东以掮客身份居间参与了房屋租赁业务，使大房主能一次性同其办理整幢房屋租赁手续，便于资金周转；三房客又可间接从二房东手里转租所需住所。二房东则在缴纳租金和收取分租费的差价之间得点蝇头小利，至少也可减轻自身的经济负担，早期二房东并不以赚钱为目的。随着租界人口剧增，需房者暴涨，上海房荒越加严重，租金日长夜大。具有生意头脑的二房东发现商机，便对自己掌管的一块小天地动足脑筋，无非是抵制大房主；剥削三房客，犹如绿杨于滑稽戏中勾结警察欺压三房客的惯用伎俩。积年累月，二房东的住宅经营，明显胜过大房主，独树一帜。抗日战争以及通货膨胀，又进一步助长了二房东行为，尤其是1937年国民党政府颁布一项战时房屋租赁法令，其宗旨是防止房主把出租房屋垄断居奇，规定房主如果没有确实必要，不能将出租房屋收归自用。于是无形之中承认了二房东的永久租赁权 。外加战时普通民居兴建几陷停滞，二房东的油水越来越多，从原来免出房租或少付房租到稍有进账；再到靠房吃房一家人生活费全然靠在房屋分租牌头上。如长寿路91弄楼房1幢，1944年二房东按月付给大房主租金为134元，却对居住在仅占全部面积六分之一的亭子间和灶间的三房客每月按 180元收租。新闸路江宁路口房屋，1946年大房主收租金8000元，而二房东收入高达3万元。一时间二房东竟然成为足以操纵居民居住条件的一支有生力量。 二房东在房屋供不应求局面下，仗着手中握有的房屋租赁权，千方百计对需求住房的三房客进行剥削。其刻意手法不外乎下面几种：一是设法改变民居建筑原有布局，增加阁楼和房间。如将客堂间一隔为二或更多。于屋脊倾斜处加搭阁楼等。此外挤占辅助部位， 如将天井、晒台均遮没改成居室出租，甚至把灶间也辟为居室出租，令三房客只能在过道上烧饭炒菜。如此，本来适合于一家至多八九人居住的一幢石库门，横七竖八扩展为四家至九家，人数也增至20人左右。这还是1937年以前的状况。从抗战胜利到1949前那段日子，情形更见严重。黄浦区东新里一家二房东曾搭建了 9个阁楼，令二层楼的房屋不可思议骤变成四层楼房，使用面积增加一倍半，一幢房子往往住上十几家人家。所谓“七十二家房客”、所谓“七重天”、所谓“螺蛳壳里做道场”，生动形象地反映了身为三房客的居住条件。“亭子间嫂嫂”“三层阁好婆”“灶披间阿姨”“后客堂妹妹”等具有海派味道的称呼从此流行。 实际上早在1931年上海市政府曾发布过限制住房分租条例：1.单幢（房屋）不得超过3户；2.双幢不得超过5户；3.三幢不得超过6户；4.晒台、厨房不得改作住舍；5.非经工务局许可，不得添盖阁楼。此条例虽经核准公布，但仅仅是一纸公文，并未切实执行。 手法二是二房东巧立名目对三房客增加剥削。每当大房主要求加租，往往是替二房东创造机会。历次大房主加租几成或几倍，二房东也相应朝上加。另外在水电杂费上尽量动脑筋从中牟利。有的按房客人头算；有的按灯头支光计，反正二房东自己白点白用还有小钱赚。 手法三是名目繁多的额外收费，如顶费、押租、小租、装修费等。随着通货膨胀日趋恶化，在二房东眼里，凭租金剥削已经油水不大，除了一部分改拿白米或银元计租外，其兴趣全集中至顶费、押租上面。 二房东在近代上海是个家喻户晓的角色。1948年《申报》曾这么描述：“二房东的声势烜赫，使一般居有余屋的人迅速受到感染。旧年历中很多中上家庭往返拜年，见面恭喜之余，就说今年你们要做二房东了！”二房东竟然成为恭维、道贺之语，恰恰反映了二房东地位的如日中天。 虽然大房主嫉妒二房东 ，三房客敌视二房东，社会上厌恶二房东，但二房东队伍仍然不断壮大，因为那个时代不仅滋生了他们，且用得着他们。根据解放初期上海某里弄调查，抗战前迁进的383家住户中，有258家是由二房东处取得租赁关系的；抗战期间搬来的1198家住户中，有910家是由二房东处取得租赁关系的 ；1948年移入的568家住户中，有482家是由二房东处取得租赁关系的。另从房屋类型分析，老式里弄中有二房东的占90%；新式里弄的则占44%。上海解放前夕，二房东少说也有20万户以上。直到1957年尚存6万户。